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    • 法規標題:湖南省人大常委會就《湖南省物業管理條例(草案)》公開征求意見
    • 制定機構:湖南省人民代表大會常務委員會法制工作委員會
    • 發布日期:2017年10月12日文書字號:
    • 生效日期:2017年10月12日效力級別:地方人大(常委會)文件

    湖南省人大常委會就《湖南省物業管理條例(草案)》公開征求意見


    為了廣泛征求社會各方面意見,提高立法質量,現將《湖南省物業管理條例(草案)》公布。如有修改意見和建議,請通過以下渠道反饋至湖南省人大常委會法制工作委員會:通信地址:湖南省長沙市韶山中路190號,郵編:410007;傳真:0731-85309460;電子郵箱:897060463@qq.com。截止時間:2017年11月15日。

    湖南省人大常委會法制工作委員會

    2017年10月12日


    湖南省物業管理條例(草案)

    第一條

    為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

    第二條

    縣級以上人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。

    第三條

    省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

    縣級以上人民政府發展改革、城鄉規劃、城市管理、質量技術監督、公安、民政、財政、環境保護、人防、水務等部門和通信、郵政管理機構應當按照各自職責,做好物業管理活動相關監督管理工作。

    第四條

    街道辦事處、鄉鎮人民政府依法監督、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉以及業主委員會選聘物業服務企業等工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。

    居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作,負責業主大會籌備、召開的具體事務,負責業主大會、業主委員會日常工作的指導。

    第五條

    實行基層物業管理聯席會議制度。

    物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府召集,縣級人民政府房地產行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位和業主委員會、業主代表參加,主要解決物業管理活動中的重大矛盾糾紛和問題。物業管理聯席會議每半年至少召開一次。

    第六條

    物業服務行業組織應當加強行業自律,制定物業服務規范,促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

    鼓勵物業服務企業采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術提升服務質量和水平,推進智慧小區建設。

    第二章 業主大會和業主委員會

    第七條

    一個物業管理區域成立一個業主大會。

    物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,并遵守下列規定:

    (一)新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

    (二)住宅小區內的非住宅物業應當與住宅物業劃分為同一個物業管理區域,但是具有獨立共用設施設備,能夠獨立管理的商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業和單幢商住樓宇,可以單獨劃分為一個物業管理區域;

    (三)規模較大的住宅小區,共用設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為兩個以上物業管理區域。

    第八條

    物業管理區域劃定后確需分立或者合并的,應當遵守下列規定:

    (一)形成調整方案,并對調整后的物業管理區域的共用部位和共用設施設備使用、維護等作出規定;

    (二)物業管理區域分立的,應當分別經擬新設立的各物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主或者業主代表同意;物業管理區域合并的,應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主或者業主代表同意。

    第九條

    建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前,將物業管理區域資料報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。物業管理區域調整的,應當重新備案。

    第十條

    具備下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

    (一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

    (二)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的;

    (三)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的。

    業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據,建設單位應當予以配合。

    第十一條

    符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請;建設單位未申請的,業主可以申請。

    街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組?;I備組成立之日起七日內,建設單位應當向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。

    首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

    第十二條

    業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成?;I備組人數應當為七至十三人的單數,其中業主代表不得少于百分之五十?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

    籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示, 公示時間不得少于七日。

    籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的,其籌備組成員資格即行終止,籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

    第十三條

    首次業主大會會議籌備組負責下列工作:

    (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

    (二)起草管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

    (三)確認業主身份、人數及業主投票權數;

    (四)組織業主推選業主委員會委員候選人;

    (五)確定首次業主大會會議表決規則;

    (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

    籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本,公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的,籌備組應當復核或者修改,并書面告知異議人。

    籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議?;I備組在業主委員會成立后即自行解散。

    第十四條

    業主人數較多的,可以成立業主代表會議。本條例規定由業主大會決定的事項,經業主大會授權并由業主大會議事規則規定,可以由業主代表會議決定。

    業主可以以幢、單元或者樓層為單位,推選業主代表參加業主代表會議并行使表決權。業主代表不得委托他人出席業主代表會議。

    經幢、單元或者樓層總人數半數以上業主決定,可以終止所推選業主代表的資格;業主代表資格被終止后,應當及時推選新的業主代表。

    業主代表的推選、表決權限和程序、資格終止和更換等由業主大會議事規則作出具體規定。

    第十五條

    業主大會決定下列事項:

    (一)制定、修改業主大會議事規則;

    (二)制定、修改管理規約;

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

    (四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

    (五)決定是否設立業主監督委員會或者聘請監督員;

    (六)決定業主大會、業主委員會工作經費和是否向業主委員會委員、業主監督委員會委員、監督員發放工作津貼以及津貼標準;

    (七)確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案;

    (八)決定選聘、續聘和解聘物業服務企業;

    (九)籌集和使用專項維修資金;

    (十)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (十一)利用共有部位、共用設施設備自主經營,委托物業服務企業或者第三方利用共有部位、共用設施設備進行經營,并確定委托合同的主要內容、決定經營收益的分配與使用;

    (十二)法律、法規或者管理規約確定由業主共同決定的其他事項。

    首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則,選舉產生首屆業主委員會,批準業主委員會工作規則。管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則違反法律、法規的內容無效。

    第十六條

    業主大會、業主代表會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達業主或者業主代表,并至少提前十五日在物業管理區域內顯著位置公告相關文本和信息。

    業主大會、業主代表會議需要投票表決的,表決意見應當由業主、業主代表本人簽名;業主委托代理人表決的,代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。

    業主大會或者業主代表會議投票表決的全部資料應當保存三年以上,業主可以查詢、復制相關原始資料,并依法實施監督。

    第十七條

    業主大會、業主代表會議定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

    有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會或者業主代表會議臨時會議:

    (一)業主委員會決定召開的;

    (二)占總人數百分之二十以上的業主或者業主代表提議召開的;

    (三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

    (四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

    業主委員會不按照規定組織召開業主大會或者業主代表會議的,經業主監督委員會、監督員或者占總人數百分之二十以上的業主、業主代表提議,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍不組織召開的,可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召開。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起三十日內組織召開。

    第十八條

    業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期三至五年,業主委員會委員可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

    業主委員會委員候選人選舉材料應當介紹候選人的年齡、性別、職業等情況。業主委員會委員候選人有下列情形的,應當在其選舉材料中載明并向業主公開:

    (一)受到過治安管理處罰、刑事處罰的;

    (二)本人或者配偶、直系親屬在本物業管理區域選聘的物業服務企業任職的;

    (三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

    (四)未交納物業服務費、公共水電分攤費、汽車停放費和專項維修資金等相關費用的;

    (五)違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的其他情形。

    業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經全體成員過半數通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

    第十九條

    業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會成員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并書面告知相關居(村)民委員會。

    第二十條

    業主委員會應當建立信息公開制度,在物業管理區域內顯著位置及時公示下列信息:

    (一)管理規約、業主大會議事規則;

    (二)業主大會和業主委員會決定;

    (三)物業服務合同;

    (四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況;

    (五)專項維修資金的籌集、使用情況;

    (六)物業共有部位、共有設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況;

    (七)業主大會、業主委員會、業主監督委員會的工作經費和業主委員會委員、業主監督委員會委員、監督員工作津貼詳細情況;

    (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

    前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示;第五、六、七項規定的事項,業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

    業主有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督,業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。

    第二十一條

    業主委員會委員有下列情形之一的,經業主監督委員會、監督員或者占總人數百分之二十以上的業主、業主代表提議,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權終止其委員資格:

    (一)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

    (二)喪失履行職責能力的;

    (三)被依法追究刑事責任的;

    (四)利用業主委員會委員身份牟取不正當利益,或者存在其他濫用職權行為,損害業主合法權益的;

    (五)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。

    業主委員會委員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主,或者以書面形式向業主大會提出辭職的,其委員資格自行終止。

    業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主監督委員會、監督員、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交,公安機關應當依法協助。

    第二十二條

    業主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。

    業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交,公安機關應當依法協助。

    第二十三條

    業主監督委員會或者監督員負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。

    業主監督委員會委員或者監督員任職資格、具體職責、人數、任期、資格終止和更換等事項由業主大會議事規則規定。

    業主監督委員會成員或者監督員可以查閱業主委員會的會議記錄、財務票據等原始工作資料,有權列席業主委員會會議;業主委員會應當在會前合理時間將會議通知和相關資料送達業主監督委員會委員、監督員。

    第二十四條

    業主大會、業主委員會工作經費及業主委員會委員、業主監督委員會委員、監督員工作津貼由業主分攤;有業主共有收益的,可以從業主共有收益中列支。

    有下列情形之一的,應當委托審計機構對第一款規定的經費和津貼情況進行審計:

    (一)管理規約、業主大會議事規則規定實行定期審計的;

    (二)業主監督委員會或者監督員提議審計的;

    (三)占總人數百分之二十以上的業主或者業主代表提議審計的。

    審計費用由業主分攤或者從業主共有收益中列支,審計結果應當在物業管理區域內顯著位置向業主公示。

    第三章 前期物業管理

    第二十五條

    在業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,實施前期物業管理服務。

    物業服務企業應當于前期物業服務合同簽訂之日起三十日內,將前期物業服務合同報送縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

    第二十六條

    新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務企業應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗或者查驗不合格的,建設單位不得交付使用,物業服務企業不得承接;違法交付使用的,業主有權拒交物業服務費。

    前期物業服務企業應當邀請業主代表、縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加物業承接現場查驗,必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

    第二十七條

    實施承接查驗的物業,應當符合下列要求:

    (一)水、電已納入城市管網,安裝了分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置;

    (二)管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置;

    (三)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶,地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

    (四)按照規劃要求完成了消防和人民防空工程設施建設;

    (五)按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

    (六)按照規劃要求完成了小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

    (七)按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置;

    (八)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰;

    (九)法律、法規和前期物業服務合同規定的其他條件。

    第二十八條

    經現場查驗,符合本條例第二十七條規定的,前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協議;不符合的,應當制作書面整改計劃,由建設單位按照計劃要求整改,并于整改完畢后組織復驗。

    物業承接協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。

    前期物業服務企業應當自物業承接協議簽訂之日起三日內,將承接查驗情況和承接協議在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于十五日。

    第二十九條

    新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房:

    (一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二,最低不少于五十平方米;

    (二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋,設置在無電梯的樓房的,所在樓層不得高于四樓。

    第三十條

    建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。

    保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目,建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房產權屬于全體業主共有,其收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費以及業主分紅。

    第三十一條

    建設單位銷售物業時,應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息,并向物業買受人提供書面告知材料。

    建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。前期物業服務合同和臨時管理規約違反法律、法規的內容無效。

    第三十二條

    建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

    建設單位在竣工驗收備案前,應當按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例向設區的市、自治州人民政府房地產行政主管部門交存物業保修金,作為物業保修期內物業維修費用的保障。

    建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的,業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。

    物業保修期滿,設區的市、自治州人民政府房地產行政主管部門應當將剩余的物業保修金及孳息退還建設單位。

    第四章 物業管理服務

    第三十三條

    業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。

    業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。

    業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示,并根據業主意見對公示內容調整后,提請業主大會決定。

    物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

    規模較小的物業管理區域或者單體物業,經業主大會決定,可以推選業主代表對物業自行管理。

    第三十四條

    物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利:

    (一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理;

    (二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費;

    (三)勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為;

    (四)法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。

    第三十五條

    物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務:

    (一)按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務;

    (二)向業主、物業使用人書面告知物業共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求及注意事項;

    (三)落實消防、安防人員和設施,確保消防、安防監控設施正常使用,按照法律、法規規定和物業服務合同約定做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作;

    (四)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負責物業管理區域內的垃圾清運,維護物業管理區域的環境衛生;

    (五)按照物業服務合同約定對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修;

    (六)做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

    (七)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

    (八)除有關國家機關依法調取外,未經業主、物業使用人書面同意,不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息;

    (九)未經法定程序并簽訂委托合同,不得利用業主共有部分、共用設施設備進行經營,不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益;

    (十)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

    物業服務企業應當通過qq、微信等網絡通訊平臺聽取業主、物業使用人的意見和建議,及時解決物業服務中存在的問題。

    第三十六條

    物業管理服務實行項目經理人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。

    項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的,物業服務企業應當及時更換。

    第三十七條

    物業服務企業應當根據物業服務合同的約定, 在業主委員會的監督下, 委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務, 但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

    電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測,委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。

    第三十八條

    供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照價格主管部門規定的收費標準和最終用戶計量器具顯示的量值收取費用,不得另外轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

    專業經營單位委托物業服務企業代收費的,雙方應當簽訂代收協議并在收費場所公示委托書;未公示的,業主可以拒絕物業服務企業代收水、電、氣、熱等相關費用。代收手續費由委托單位支付,物業服務企業不得另外向業主加收損耗、手續費等其他任何費用。

    第三十九條

    物業服務費應當采取包干制或者酬金制方式計算收取,具體標準和方式由物業服務合同約定;實行政府指導價的,應當在指導價范圍內確定。

    物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業服務企業不得向業主收取任何未經合同約定以及未予公示的費用。

    物業服務合同期內,物業服務企業不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料,并經專有部占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主或者業主代表書面同意后,與業主委員會簽訂合同變更協議。

    第四十條

    業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

    產權轉讓的,業主應當結清物業服務費,并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知物業服務企業。

    業主欠交物業服務費的,物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式督促其交納,業主委員會應當予以協助。經司法裁判確認后仍不交納的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

    物業服務企業不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主繳納物業服務費。

    第四十一條

    物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:

    (一)物業服務企業項目經理人的姓名、聯系方式和物業服務投訴電話;

    (二)電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

    (三)公共水電費用及其分攤詳細情況;

    (四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況;

    (五)其他應當公示的信息。

    物業服務費采用酬金制方式收取的,物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬,于每年三月底前公布上一年度物業服務各項成本費用、接受委托利用業主共用部分和共用設施設備進行經營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。

    業主可以查詢、復制前款規定的相關原始資料,并依法實施監督;業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時作出書面說明。

    第四十二條

    業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前,召開業主大會會議討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的,應當由業主委員會與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;業主大會決定不續聘的,應當及時告知物業服務企業。

    業主有權拒絕未經依法選聘、未簽訂物業服務合同或者物業服務合同已經終止的物業服務企業收取物業服務費。

    第四十三條

    原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目,但與業主委員會另有約定的除外。

    原物業服務企業退出時,應當在業主委員會監督下,與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物:

    (一)物業承接查驗資料;

    (二)物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案;

    (三)物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備;

    (四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

    (五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

    原物業服務企業退出時,業主大會尚未選聘新的物業服務企業的,前款規定的資料和財物由業主委員會或者其他代管單位接收,業主大會選聘新的物業服務企業后,業主委員會或者代管單位應當移交給新的物業服務企業。

    原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。

    第四十四條

    縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監督。

    合同期滿未被續聘或者合同解除的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出,公安機關應當予以協助。

    第四十五條

    物業服務企業退出物業項目時,業主大會尚未選聘新物業服務企業的,業主委員會可以申請街道辦事處或者鄉鎮人民政府進行應急管理。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務,費用由全體業主共同承擔。

    第四十六條

    省人民政府住房城鄉建設行政主管部門應當組織建立全省統一的物業服務行業信用信息平臺,記錄物業服務企業的信用信息并通過本部門網站向社會公布。

    設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理,及時將物業服務企業的有關信息納入統一的物業服務行業信用信息平臺。業主有權對本物業管理區域物業服務企業的信息依法進行監督。

    第四十七條

    業主、業主大會、業主委員會、建設單位、物業服務企業、房地產行政主管部門可以委托第三方評估監理機構對物業服務質量和費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等進行評估監理。

    物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

    第五章 物業的使用與維護

    第四十八條

    業主、物業使用人應當遵守臨時管理規約或者管理規約和業主大會決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

    業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的安全、整潔、美觀。

    物業出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

    第四十九條

    物業管理區域內禁止下列行為:

    (一)擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途;

    (二)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;

    (三)擅自變動房屋、人民防空工程承重結構、主體結構;

    (四)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上;

    (五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

    (六)違反規定存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

    (七)違反規定停放車輛、不在規定區域給電動車輛充電;

    (八)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等影響車輛、行人正常通行的行為;

    (九)違反規定飼養動物;

    (十)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

    (十一)違反規定擺攤設點、占道經營;

    (十二)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

    發生前款所列行為,業主委員會、物業服務企業應當制止;制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門處理。業主有權勸阻、制止和舉報。

    第五十條

    縣級人民政府城鄉規劃、城市管理、住房城鄉建設、公安、價格、環境保護、衛生計生、園林等部門應當依照職責分工,加強物業管理區域內房屋使用、治安秩序、消防、物業服務收費、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式。

    前款規定的部門接到業主委員會、物業服務企業或者業主的投訴舉報,應當及時進行調查、處理,并將調查、處理結果告知投訴舉報人。

    第五十一條

    業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

    物業服務企業應當加強房屋裝飾裝修現場巡查,發現違反規定的應當立即制止;制止無效的,及時報告業主委員會和有關行政主管部門。

    第五十二條

    利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬于全體業主共有。

    業主大會成立前,前期物業服務企業或者其他第三方征得專有部占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主書面同意,依法占用業主共有的道路或者其他場地設置機動車停車位以及利用其他共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當將經營收益單獨列賬,用于抵扣業主應當交納的物業服務費,并于每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公示上一年度經營收益詳細收支情況;業主有權查詢、復制相關原始資料并依法實施監督,物業服務企業或者其他第三方應當予以配合。

    業主大會成立后,依法利用共用部位、共用設施設備進行經營取得的收益,應當用于抵扣業主應當交納的物業服務費、補充專項維修資金、列支業主委員會工作經費和業主委員會委員、業主監督委員會委員、監督員工作津貼等,具體比例由業主大會決定。業主可以依照第二十條第三款規定進行監督。

    第五十三條

    同一物業管理區域內,有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業,業主應當交存專項維修資金。業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

    首期專項維修資金,由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業,由建設單位在竣工驗收備案前存入專項維修資金專戶。

    業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交。

    第五十四條

    專項維修資金劃轉業主大會管理的,業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省的有關規定籌集和使用專項維修資金。

    常規、可預見的小額維修,可以采取業主大會一次投票集中表決多個維修項目的方式安排專項維修資金的使用。數額較大且非緊急的維修項目,應當采取業主大會一次投票表決一個維修項目的方式決定專項維修資金的使用。發生危及或者可能危及人身財產安全的緊急情況,需要立即維修的,可以由業主委員會安排先維修,事后報告業主大會和向全體業主公示。

    第五十五條

    業主大會可以在管理規約和議事規則中約定對專項維修資金使用采取異議方式投票表決。

    采取異議方式投票表決的,業主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果在物業管理區域內顯著位置予以公示,并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業主在催告期內提出反對意見的,計入反對票總數;最終表決結果以催告期屆滿時的票數為準。

    異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上,業主可以查詢、復制相關原始資料,并依法實施監督。

    第五十六條

    在保證專項維修資金正常使用的前提下,可以將專項維修資金用于購買國債。

    利用專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債。

    利用業主交存的專項維修資金購買國債,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。

    利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金。

    第五十七條

    經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,可以利用專項維修資金及其增值收益購買物業共用部位、共用設施設備質量保險。

    第五十八條

    設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當采取措施,加強對老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設。

    第六章 法律責任

    第五十九條

    違反本條例規定的行為,法律、法規規定處罰的,從其規定。

    第六十條

    違反本條例規定,物業服務企業、業主委員會及其成員、業主監督委員會委員或者監督員侵害業主利益的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第六十一條

    縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及其工作人員在物業管理工作中不依法履行監督管理職責的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第七章 附 則

    第六十二條

    業主專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法認定:

    (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

    (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

    第六十三條

    業主人數和總人數按照下列方法認定:

    (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分計一人,但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

    (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

    業主可以委托一名物業使用人在一定時限內行使全部或者部分業主權利,但業主委員會委員被選舉權除外;接受委托的物業使用人應當出具本人和業主的身份證復印件及委托書。

    第六十四條

    本條例下列用語的含義是:

    (一)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

    (二)共用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

    (三)共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

    (四)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

    第六十五條

    本條例自 年 月 日起施行。

    法律文案標簽
    法規政策檢索

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