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    • 法規標題:湖南省人大常委會就《湖南省物業管理條例(草案?二次審議稿)》公開征求意見
    • 制定機構:湖南省人民代表大會常務委員會法制工作委員會
    • 發布日期:2018年05月30日文書字號:
    • 生效日期:2018年05月30日效力級別:地方人大(常委會)文件

    湖南省人大常委會就《湖南省物業管理條例(草案?二次審議稿)》公開征求意見


    為了廣泛征求社會各方面意見,提高立法質量,現將《湖南省物業管理條例(草案?二次審議稿)》公布。如有修改意見和建議,請將意見反饋至湖南省人大常委會法制工作委員會(地址:湖南省長沙市韶山中路190號,郵編:410007;傳真:85309460;電子郵箱:hnrdfzwfgw@sina.com)。截止日期:2018年6月30日。

    湖南省人大常委會法制工作委員會

    2018年5月30日


    湖南省物業管理條例(草案•二次審議稿)

    第一條

    【立法目的和依據】 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造良好的生活和工作環境,促進社會和諧穩定,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

    第二條

    【適用范圍】 本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

    本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    第三條

    【政府職責】 縣級以上人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立和完善物業管理綜合協調機制。

    第四條

    【部門職責】 縣級以上人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

    (一)對物業服務質量進行監督管理;

    (二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;

    (三)對物業招投標活動進行監督管理;

    (四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

    (五)處理物業管理中的投訴;

    (六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

    (七)法律、法規規定的其他職責。

    縣級以上人民政府發展改革、城鄉規劃、城市管理、質量技術監督、公安、民政、財政、環境保護、人防、水務等部門和通信、郵政、廣電、電力管理機構應當按照各自職責,做好物業管理活動相關監督管理工作。

    第五條

    【基層職責】 街道辦事處、鄉鎮人民政府依法監督指導業主大會的成立、業主委員會的選舉等工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。

    居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作,對業主大會、業主委員會的日常工作進行指導。

    第六條

    【行業自律】 物業服務行業組織應當加強行業自律,制定物業服務規范,督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

    第七條

    【鼓勵創新】 鼓勵物業服務企業采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術提升服務質量和水平,推進智慧小區建設。

    第二章 業主大會和業主委員會

    第八條

    【物業管理區域的劃分】 一個物業管理區域成立一個業主大會。

    物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,并遵守下列規定:

    (一)新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

    (二)住宅小區內的非住宅物業應當與住宅物業劃分為同一個物業管理區域,但是具有獨立共用設施設備,能夠獨立管理的商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業和單幢商住樓宇,可以單獨劃分為一個物業管理區域;

    (三)規模較大的住宅小區,共用設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為兩個以上物業管理區域。

    第九條

    【物業管理區域調整】 物業管理區域劃定后確需分立或者合并的,應當遵守下列規定:

    (一)形成調整方案,并對調整后的物業管理區域的共用部位和共用設施設備使用、維護等作出規定;

    (二)物業管理區域分立的,應當經擬新設立的各物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意;物業管理區域合并的,應當經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

    第十條

    【物業管理區域備案】 建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前,將物業管理區域資料報縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。物業管理區域調整的,應當重新備案。

    第十一條

    【首次業主大會召開的條件】 具備下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

    (一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

    (二)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的;

    (三)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。

    業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據,建設單位應當予以配合。

    第十二條

    【首次業主大會會議籌備申請】 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請;建設單位未申請的,十名以上業主可以聯名申請。

    街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組?;I備組成立之日起七日內,建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。

    首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

    第十三條

    【首次業主大會會議籌備組組成】 業主大會會議籌備組由業主推選代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成?;I備組人數應當為七至十三人的單數,其中業主推選代表不得少于百分之五十?;I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

    籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。

    籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的,其籌備組成員資格即行終止,籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

    第十四條

    【首次業主大會會議籌備組職責】 首次業主大會會議籌備組負責下列工作:

    (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

    (二)起草業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

    (三)確認業主身份、人數及業主投票權數;

    (四)組織業主推選業主委員會委員候選人;

    (五)確定首次業主大會會議表決規則;

    (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

    籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本,公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的,籌備組應當復核或者修改,并書面告知異議人。

    籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議?;I備組在業主委員會成立后即自行解散。

    第十五條

    【業主大會職權】 業主大會決定下列事項:

    (一)制定、修改業主大會議事規則;

    (二)制定、修改管理規約;

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

    (四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

    (五)決定業主大會、業主委員會工作經費、是否向業主委員會委員發放工作津貼以及津貼標準;

    (六)確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案;

    (七)決定選聘、續聘和解聘物業服務企業;

    (八)籌集和使用專項維修資金;

    (九)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (十)利用共用部位、共用設施設備進行經營的方式以及所得收益的分配與使用;

    (十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    第十六條

    【業主大會表決】 業主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達業主,并至少提前十五日在物業管理區域內顯著位置公告相關文本和信息。

    業主大會需要投票表決的,表決意見應當由業主本人簽名;業主委托代理人表決的,代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術手段進行表決。

    業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上,業主可以查詢、復制相關原始資料,并依法實施監督。

    第十七條

    【業主大會會議的召開】 業主委員會不按照規定組織召開業主大會的,經占總人數百分之二十以上的業主提議,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍不組織召開的,可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起三十日內組織召開。

    第十八條

    【業主委員會組成及候選人選舉材料公開】 業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期三至五年,業主委員會委員可以連選連任。

    業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明下列信息并向業主公開:

    (一)受到過治安管理處罰、刑事處罰的;

    (二)本人或者配偶、直系親屬在本物業管理區域選聘的物業服務企業任職的;

    (三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

    (四)未交納物業服務費、公共水電分攤費、汽車停放費和專項維修資金等相關費用的;

    (五)違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則其他情形的。

    第十九條

    【業主委員會備案】 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會成員名單等材料報物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并書面告知相關居(村)民委員會。

    第二十條

    【業主委員會職責】 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

    (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

    (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

    (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

    (四)監督管理規約的實施;

    (五)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

    (六)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

    (七)業主大會賦予的其他職責。

    業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經全體成員過半數通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

    第二十一條

    【業主委員會信息公開】 業主委員會應當建立信息公開制度,在物業管理區域內顯著位置及時公示下列信息:

    (一)業主大會議事規則、管理規約;

    (二)業主大會和業主委員會決定;

    (三)物業服務合同;

    (四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況;

    (五)專項維修資金的籌集、使用情況;

    (六)物業共用部位、共有設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況;

    (七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況;

    (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

    前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示;第五、六、七項規定的事項,業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

    業主有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督,業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。

    第二十二條

    【業主委員會委員資格終止】 業主委員會委員有下列情形之一的,經占總人數百分之二十以上的業主或者三分之一以上業主委員會委員提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權有權終止其委員資格:

    (一)喪失履行職責能力的;

    (二)利用業主委員會委員身份牟取不正當利益,或者存在其他濫用職權行為,損害業主合法權益的;

    (三)拒不履行業主義務的;

    (四)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

    (五)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。

    業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府督促移交。

    第二十三條

    【業主委員會委員換屆與移交】 業主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。

    業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府督促移交。

    第二十四條

    【業主代表會議與業主監督委員會】 業主大會根據需要可以設立業主代表會議,履行業主大會賦予的職權職責;業主大會決定設立業主代表會議的,應當同時明確業主代表的產生及業主代表會議的議事規則。

    業主大會可以設立業主監督委員會,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的職責。

    第三章 前期物業管理

    第二十五條

    【前期物業服務企業選聘】 在業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,實施前期物業管理服務。

    物業服務企業應當于前期物業服務合同簽訂之日起三十日內,將前期物業服務合同報送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。

    第二十六條

    【物業的承接查驗】 新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務企業應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗或者查驗不合格的,建設單位不得交付使用,物業服務企業不得承接。

    前期物業服務企業應當邀請業主代表、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加物業承接現場查驗,必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

    第二十七條

    【物業承接查驗內容】 實施承接查驗的物業,應當符合下列要求:

    (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并報建設行政主管部門備案;

    (二)水、電已納入城市管網,安裝了分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置;

    (三)管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置;

    (四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶,地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

    (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書;

    (六)按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

    (七)按照規劃要求完成了小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

    (八)按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置;

    (九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰;

    (十)法律、法規和前期物業服務合同規定的其他條件。

    第二十八條

    【物業承接查驗處理】 經現場查驗,符合本條例第二十七條規定的,前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協議;不符合的,應當制作書面整改計劃,由建設單位按照計劃要求整改,并于整改完畢后組織復驗。

    前期物業服務企業應當自物業承接協議簽訂之日起三日內,將承接查驗情況和承接協議在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于十五日。

    第二十九條

    【物業管理用房】 新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房:

    (一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二,最低不少于五十平方米;

    (二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋,設置在無電梯的樓房的,所在樓層不得高于四樓。

    第三十條

    【其他配建要求】 建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。

    保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目,建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房產權屬于全體業主共有。

    第三十一條

    【物業銷售公示要求】 建設單位銷售物業時,應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息,并向物業買受人提供書面告知材料。

    建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。

    第三十二條

    【建設單位的物業保修責任】 建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

    建設單位在竣工驗收備案前,應當按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例向設區的市、自治州人民政府物業管理行政主管部門交存物業保修金,作為物業保修期內物業維修費用的保障。

    建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的,業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。

    物業保修期滿,設區的市、自治州人民政府物業管理行政主管部門應當將剩余的物業保修金及孳息退還建設單位。

    第四章 物業管理服務

    第三十三條

    【物業服務企業選聘】 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。

    業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。

    業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示,并根據業主意見對公示內容調整后,提請業主大會決定。

    物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。

    第三十四條

    【物業服務企業的權利】 物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利:

    (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理;

    (二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費;

    (三)勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為;

    (四)法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。

    第三十五條

    【物業服務企業的義務】 物業服務企業應當按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務,履行下列義務:

    (一)落實消防、安防人員和措施,確保消防、安防監控設施正常使用,做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作;

    (二)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負責物業管理區域內的垃圾清運,維護物業管理區域的環境衛生;

    (三)對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修;

    (四)做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

    (五)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

    (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

    第三十六條

    【物業服務企業的禁止行為】 除有關國家機關依法調取外,未經業主、物業使用人書面同意,不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。

    未經法定程序并簽訂委托合同,不得利用業主共用部分、共用設施設備進行經營,不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。

    第三十七條

    【物業服務項目經理人制度】 物業管理服務實行項目經理人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。

    項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的,物業服務企業應當及時更換。

    第三十八條

    【物業服務委托】 物業服務企業應當根據物業服務合同的約定,在業主委員會的監督下,委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務,但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

    電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測,委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。

    第三十九條

    【物業服務收費】 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式收取,具體標準和方式由物業服務合同約定;實行政府指導價的,應當在指導價范圍內確定。

    物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業服務企業不得向業主收取任何未經合同約定以及未予公示的費用。

    物業服務合同期內,物業服務企業不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料,并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后,與業主委員會簽訂變更協議。

    第四十條

    【業主繳費義務】 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

    業主欠交物業服務費的,物業服務企業可以上門催交,欠交一年以上的,可以在物業管理區域內顯著位置公示欠費業主房號及金額督促其交納,但不得侵害業主隱私;業主委員會應當予以協助。

    物業服務企業不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主繳納物業服務費。

    第四十一條

    【轉讓、出租的告知義務】 產權轉讓的,業主應當結清物業服務費,并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業主委員會和物業服務企業。

    物業出租的,出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

    第四十二條

    【物業服務企業公示義務】 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:

    (一)物業服務企業項目經理人的姓名、聯系方式和物業服務投訴電話;

    (二)電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

    (三)公共水電費用及其分攤詳細情況;

    (四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況;

    (五)其他應當公示的信息。

    物業服務費采用酬金制方式收取的,物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬,于每年三月底前公布上一年度物業服務各項成本費用、接受委托利用業主共用部分和共用設施設備進行經營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。

    業主可以查詢、復制前款規定的相關原始資料,并依法實施監督;業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時作出書面說明。

    第四十三條

    【物業服務企業的續聘】 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前,組織召開業主大會會議討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的,應當由業主委員會與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;業主大會決定不續聘的,應當及時告知物業服務企業。

    第四十四條

    【物業服務企業退出】 原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目,但與業主委員會另有約定的除外。

    原物業服務企業退出時,應當在業主委員會監督下,與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物:

    (一)物業承接查驗資料;

    (二)物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案;

    (三)物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備;

    (四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

    (五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

    第四十五條

    【物業應急管理】 物業服務企業退出物業項目時,業主大會尚未選聘新物業服務企業的,業主委員會可以申請街道辦事處、鄉鎮人民政府進行應急管理。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務,費用由全體業主共同承擔。

    第五章 物業的使用與維護

    第四十六條

    【物業使用維護義務】 業主、物業使用人應當遵守管理規約和業主大會決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

    業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施,不得違反管理規約,保持物業的安全、整潔、美觀。

    第四十七條

    【禁止行為】 物業管理區域內禁止下列行為:

    (一)擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途;

    (二)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;

    (三)改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構;

    (四)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上;

    (五)損壞或者占用、改建物業共用部位,損壞或者占用、移裝共用設施設備;

    (六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等影響車輛、行人正常通行的行為;

    (七)違反規定停放車輛;

    (八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

    (九)違反規定存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

    (十)違反規定飼養動物;

    (十一)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

    發生前款所列行為,業主委員會、物業服務企業應當制止;制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門處理。

    第四十八條

    【車庫車位管理】 物業管理區域規劃設置的機動車停車位、車庫應當首先滿足業主需要。停車位、車庫的歸屬,由建設單位與業主、物業使用人通過出售、附贈或者出租等方式確定。

    占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位,屬于業主共有。

    第四十九條

    【房屋裝飾裝修管理】 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

    物業服務企業應當加強房屋裝飾裝修現場巡查,發現違反規定的應當立即制止;制止無效的,及時報告業主委員會和有關行政主管部門。

    第五十條

    【利用公共部位經營】 利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬于全體業主共有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

    第五十一條

    【專項維修資金交存】 同一物業管理區域內,有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業,業主應當交存專項維修資金。業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

    首期物業專項維修資金,由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業,由建設單位在竣工驗收備案前存入物業專項維修資金專戶。

    業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交;未建立物業專項維修資金的物業,應當按照相關規定進行補建。

    續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存,也可隨物業管理費逐月交存。

    第五十二條

    【專項維修資金購買國債】 在保證專項維修資金正常使用的前提下,可以將專項維修資金用于購買國債。

    利用專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債。

    利用業主交存的專項維修資金購買國債,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。

    利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金。

    第五十三條

    【專項維修資金應急使用】 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的,物業服務企業應當立即組織應急維修:

    (一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

    (二)消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況;

    (三)電梯故障;

    (四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動,玻璃幕墻炸裂;

    (五)其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

    第五十四條

    【專項維修資金使用的異議表決】 業主大會可以在管理規約和議事規則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

    采取異議方式投票表決的,業主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果在物業管理區域內顯著位置予以公示,并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業主在催告期內提出反對意見的,計入反對票總數;最終表決結果以催告期屆滿時的票數為準。

    異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上,業主可以查詢、復制相關原始資料,并依法實施監督。

    第五十五條

    【專項維修資金管理】 業主大會成立前,物業專項維修資金由物業管理行政主管部門設立的物業專項維修資金管理機構代管。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代管。物業專項維修資金劃轉業主大會管理的,業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省有關規定籌集和使用物業專項維修資金。

    第六章 監督管理

    第五十六條

    【老舊小區物業改造】 設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當采取措施,督促老舊住宅小區內的道路、電梯、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設。

    第五十七條

    【部門監管】 縣級人民政府城鄉規劃、城市管理、住房城鄉建設、公安、發展改革、環境保護、衛生計生、園林等部門應當依照職責分工,加強物業管理區域內房屋使用、治安秩序、消防、物業服務收費、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式。

    前款規定的部門接到業主、業主委員會或者物業服務企業的投訴舉報,應當及時進行調查、處理,并將調查、處理結果告知投訴舉報人。

    第五十八條

    【信用信息平臺建設】 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門應當組織建立全省統一的物業服務行業信用信息平臺,記錄物業服務企業的信用信息并通過本部門網站向社會公布。

    設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理,及時將物業服務企業的有關信息納入統一的物業服務行業信用信息平臺。業主有權對本物業管理區域物業服務企業的信息依法進行監督。

    第五十九條

    【社區人民調解】 街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、企業事業單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時調解物業糾紛,鼓勵社會工作者、人民調解員、法律專業人士等參加物業糾紛調解。

    第六十條

    【對物業服務企業安全防范措施的監管】 物業服務企業應當依照法律、法規及物業服務合同約定落實安全防范措施,將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。

    居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業服務企業安全防范措施的落實情況進行指導監督。

    第六十一條

    【聯席會議制度】 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位和業主委員會、業主代表參加,主要解決物業管理活動中的重大問題。

    第七章 法律責任

    第六十二條

    【物業服務企業、業主委員會成員侵害業主利益的法律責任】 違反本條例規定,物業服務企業、業主委員會成員侵害業主利益的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第六十三條

    【物業服務企業不依法履行物業服務合同的法律責任】 物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    第六十四條

    【建設單位、物業服務企業不履行承接查驗義務的法律責任】 違反本條例規定,建設單位、物業服務企業未履行承接查驗義務的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,作為不良經營行為記入企業信用檔案,并予以通報。

    第六十五條

    【建設單位拒不報送有關資料的法律責任】 違反本條例第十二條第二款規定,建設單位不報送有關資料的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不報送有關資料的,對建設單位予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

    第六十六條

    【業主違反禁止規定的違法行為的法律責任】 違反本條例第四十七條第一款第二項規定,違法搭建建筑物、構筑物的,由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除;違反第三項規定,改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的,由縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,造成他人損失的,依法承擔賠償責任。

    第六十七條

    【行政監管部門及其工作人員的法律責任】縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及其工作人員在物業管理工作中不依法履行監督管理職責的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第六十八條

    【指引規定】 違反本條例規定的其他行為,法律、法規規定處罰的,從其規定。

    第八章 附 則

    第六十九條

    【條例有關用語的含義】 本條例下列用語的含義是:

    (一)物業,是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地;

    (二)業主,是指房屋的所有權人;

    (三)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

    (四)共用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

    (五)共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

    法律文案標簽
    法規政策檢索

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