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        落實民法典 我們在路上 | 《民法典》對物業服務的新定位與賦能

        《民法典》對貼近人民生活、乃至覆蓋不同物業類型的物業服務而言,不管是作為生活服務業、或是商事服務等分類定位,無異將引爆一場體系化、制度化革命。在民法慈母般的眼神里,我們沒有任何理由和借口固步自封,留戀于行業溫床和視野里淺嘗輒止,應當在國家、社會、人民的需求中找到自身的新定位和新動能。

        追尋《民法典》的召喚,結合實踐需要,我們聯合辦事處、社區、業主及行業行政主管部門等進行了系列學習研討,站在物業服務提供者的角度,結合學習研討對行業有關問題進行梳理探討。

        一、只有全面持續尊重業主所有權基礎上的物權,才能彰顯物業管理權讓渡的社會價值,進而實現業主的共同管理權及有關主體的權利、義務?!睹穹ǖ洹烽_宗明義,在憲法的旗幟下以“民商合一”的形式保護民事主體的合法權益,民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。權益是宣言書,是顯性而不可侵犯的法。民法典新時代,保護民事主體合法權益,規范保護、行使民事主體的各方權益,是擺在我們面前繞不過去且急需落地的新課題。

        1、學習貫徹民法典要有體系化的新格局 民法典2021年1月1日生效后,原有的《物權法》、《合同法》、《侵權責任法》等法規廢止了,新的民事法律框架誕生了,但新的法律體系構建,尤其是新的法律思維的搭建更是急迫。不僅要從物權編、合同編、侵權責任編等方面入手,更需從民法典法律體系中尋求答案。比如,總則中的基本原則和限制性原則,尤其是綠色原則、誠信原則和公序良俗原則等是貫穿于整個民法典,更是要在服務過程中落地的重頭戲。學習貫徹民法典不僅看具體條款,還要全文貫通,更要體現其基本原則和精神;對業主及物權的認定理解,在物權法定基礎上,要重視因合同、侵權行為、無因管理、不當得利以及法律的其他系列規定,高度重視權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的債權,即法條制度的傾斜性規定;要重視業主的知識產權、繼承權、投資性權利及數據、網絡虛擬財產的保護;更要深刻理解“民事權利可以依據民事法律行為、事實行為、法律規定的事件或者法律規定的其他方式取得”的內涵。我們要理解業主的意思表示、意思自治及民事法律行為的效力;重視民事責任中“民事主體依照法律規定或者按照當事人約定,履行民事義務,承擔民事責任”(176條)的規定,發揮好“正當防衛”、“緊急避險”、“保護他人”、“自愿實施緊急救助”等法律規定的立法主旨。

        2、理清業主物權的取得及伴生權利義務體系民法典是社會生活的百科全書,更是工作的法律索引和武器,從不動產的源頭追溯,民法典從“建設用地使用權”(12章)到“建設工程合同”(18章)、“買賣合同”(9章)、“物權的設立、變更、轉讓及消滅”(2章)、“業主的建筑物區分所有權”(6章)到“物業服務合同”(24章),包括目前行業理不清的水電汽暖代收代交等(“供用電、水、氣、熱力合同”10章)。上述及其他法律規定構成了脈絡清晰的建筑物區分所有權體系,同時也初步構建了明晰的民事權利和義務關系,不論是對自然人、法人的權益保護及責任邊界,還是對公權力的限制或者依法司法、行政,都繪出了一幅幅清晰的路徑圖,這都需要我們系統的學習、理解和應用。

        3、理清物業管理權取得、行使及喪失生命周期的法律體系民法典重點從物權編、合同編、侵權責任編確定了保護業主及服務雙方權益的法律體系。物權編賦予業主專有部分所有權這一最充分的物權及共有部分共有權、共同管理權。以上三權的分離及市場化運行使物業管理成為可能。尤其是物業管理納入社區治理范疇,更是兩者相得益彰。民法典新增了“居住權”這一新型用益物權,雖其權利義務邊界有待法規進一步細化,但其規定擴大了物業服務對象,賦予了人性的進步和行業的歷史使命。233-239條物權的保護(第3章)及有關規定賦予業主的物權請求權等,明晰了對物權的保護及對延展權益的尊重;侵權編明確了業主的侵權請求權,尤其是物業服務人“采取合理措施保護業主的人身、財產安全”及合同編賦予業主的合同任意解除權等傾向性保護規定,要求我們要從物業管理權的取得、行使及喪失的民法體系中研判、思考,籌劃行業的新定位和未來,重構行業責任并履行法律賦予的使命。

        4、保護業主權益就是保護行業持續發展的命門和根基民法典賦予業主組織法定地位并針對業主組織成立難、運行難等問題做了框架性保護規定,作為非法人組織降低了其成立、運行門檻,同時新增了居委會等指導協助職責,對維修資金籌集、使用、共有部分經營、禁止停水電收取服務費、格式合同、情勢變更制度、禁止高空拋物、墜物等新規定,利于化解矛盾及糾紛;私權的保護、公安等公權力的規范介入,更加保障了業主及相對方的權利,責任邊界清晰了,物業服務方依法履責了,業主組織良性運行了,政府依法行政了,司法作用歸位了,社會就安居樂業了,服務雙方及社會就會更加和諧,這為服務行業指明了方向和作為的廣闊空間。

        二、業主物權及至的人格權明確了物業服務的目標和價值 民法典創設了人格權且獨立成編,加之總則部分等人身權的保護規定,從胎兒保護開始,對自然人、法人、非法人等人格權提升到前所未有的時代高度,其權益保護堪稱中國模式,更是社會主義核心價值觀、憲法精神的融入和體現。

        1、人格權的設立和保護拓展了物業服務的空間民法典規定,民事主體按意愿依法行使民事權利,不得干涉。同時規定民事主體應當履行法律規定的當事人約定的義務,更是物業服務人要堅守的底線。民法典明確了自然人享有生命權、身體權、健康權、隱私權等權利;法人、非法人組織享有名稱權、名譽權和榮譽權。不論是具體的人身自由還是抽象的人格尊嚴都受法律保護。民法典特設了侵害人格權,特別是行動自由權的事中救濟制度,即有權向人民法院申請采取責令行為人停止有關行為的措施等,而不是等事后的侵權責任處理,這都是民法典新時代為物業服務帶來的挑戰,更是轉型的新機遇。

        2、隱私權和個人信息保護的特別規定持續造就物業服務軟實力“隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間,私密活動、私密信息”?!叭魏谓M織或者個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權?!保?032條)其中私人生活安寧和個人信息中的身份證件號碼、住址、電話號碼、健康信息、行蹤信息等保護、利用,會促使行業在科技進步、信息化浪潮中砥礪前行,加快行業專業化建設和轉型升級的步伐。

        3、婚姻家庭、繼承權益保護等延展了服務對象及范圍“配偶、父母、子女和其他共同生活的近親屬為家庭成員”(1045條)的規定,決定了服務對象的廣泛性,而不能僅停留在傳統的業主與使用人層面理解。 夫妻共同財產、債務、非婚生子女、撫養教育、監護制度、收養等規定,更是對服務對象及服務的延展,這對相應服務的提供及服務費的收取、增值服務內容的擴大都拓展了空間,尤其是對社會化養老、扶幼、助殘及教育文化等產業發展,需要服務供給方積極思考應對并予以快速回應、落地。

        三、物業服務雙方新定位及新制度體系思考民法典對業主物權基礎上財產權保護及財富傳承的總定位,要求我們重新審視業主及使用人的內涵和外延,對業主組織作為非法人組織的民事權利和民事法律行為的框架性規定,要求我們著手在建筑物區分所有權基礎上的新制度體系搭建,尤其是關注對業主權益的特定傾向性保護,其實是要求行業加快轉型升級的沖鋒號。民法典對物業服務人作為營利法人、物業服務合同的一般性規定及禁止行為規定,尤其是“采取合理措施保護業主的人身、財產安全”(942條);“應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作”(285條);“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律規定的行為,物業服務人應當采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理”(942條)。從物權、合同、侵權等方面強化且明確了物業服務人行為路徑,其實是明確了物業服務行業新的制度體系構架及對應法規立改廢方向。盡管條例等配套法規出臺實施尚有時日,但作為專業化、社會化、法治化的行業來講,真是時不我待!物業服務企業責任加大了,專業化要求更高了,只要擔當起來并做好了,不僅僅是物業服務地位的提升、服務范圍擴大和社會責任擔當,也是行業新的發展方向和路徑,當然增加的服務成本應該由有關法規明確并通過法定程序由業主和相關受益方負擔,此項工程可謂仍重道遠。

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