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    如何區分配套服務和物業管理專項服務

    所謂物業管理特約服務是指具有物業管理服務性質并采用物業管理核算方式但超出常規性物業管理服務項目之外的服務項目。而小區(大廈)配套服務則是非物業管理性質的服務項目。區分兩者的標準就在于是否具有物業管理服務性質并采用物業管理核算方式。

    物業管理特約服務是物業管理公司接受個別住戶的委托提供常規性物業外的物業管理服務項目。它有以下幾個特征:

    如何區分配套服務和物業管理專項服務

    1、必須具有物業管理性質

    例如,電梯、空調的加時服務,利用共用設施提供可抄表計量的中央蒸汽、熱水服務,對住戶自用設施的特約維修、特約保潔等服務毫無疑問的是具有物業管理服務性質的,它們應該是物業管理特約服務。

    2、它必須采用物業管理核算方式

    因為其生產過程就是物業管理的生產過程,因此其核算方式與常規性物業管理的核算是相同的。

    3、它的服務對象,不超過物業管理區域的住戶。

    4、它必須是超出常規性物業管理服務項目之外的。

    它是應住戶特約而進行的服務。因此必須在物業管理費之外另行收費,成本不得攤入物業管理費成本。

    5、物業管理特約服務的收入和開支應當計入物業管理公司承管項目的主營業務收入和開支項目。

    而小區(大廈)配套服務是為了充分發揮物業的使用和服務功能而開設的配套經營服務項目。它的特征包括:

    1、它不是物業管理性質的

    是屬于物業管理業之外的商業、餐飲娛樂服務業、代理業等其它行業,如文件打印、復印、停車場管理服務、受業主委托代理租賃房屋或場地、商品的批零銷售業務、餐飲娛樂服務業務、廣告代理發布業務、電話代辦服務業務、水電氣代收代繳業務,等等。

    2、它不采用物業管理核算方式

    而采用所屬行業的核算。例如,從事商品批發零售業務的采用商業核算方式,等等。

    3、它的服務對象并不僅僅限于住戶,而可能擴展到游客、訪客、顧客等。

    4、它必須不是單獨計價收費的

    它的經營成本當然在物業管理成本之外。當然,對那些與物業配套功能緊密相關、不可缺少并利用業主共有設施提供的配套服務項目,業主會可以決議采用非全成本核算,例如不將場地使用費納入物業管理公司的經營成本。

    5、配套服務收入和開支應分帳核算,計入物業管理公司非主營業務收入和開支項目。

    此外,有些服務項目,是具有物業管理服務性質但卻不是采取物業管理的核算方式,則也不是物業管理特約服務。例如,通過進銷差價獲益的純凈水零售和住戶綠擺等。

    因為這是商品批零銷售業務。相反的,對同樣的這些業務,物業管理公司獲益的方式如果不是通過進銷差價,而是獲取管理傭金的,則就是物業管理特約服務了。

    可見,配套服務和物業管理特約服務的唯一相同之處是在物業管理費之外單獨計價收費。而把僅僅具有唯一相同特征的,但是性質不同、核算方式不同、管理方式不同的兩種經營服務業務相混淆顯然是不正確的。

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