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    首頁 > 產業動態>地產動向>社區化工業園區的物業管理模式

    社區化工業園區的物業管理模式

    1、工業園區物業管理基本思路

    (1)樹立“以人為本、用戶至上”的服務思想

    不可否認,“物業管理”這個新生事物曾一度被單純地看作是對不動產的管理、維護,這種機械地理解物業管理的認識至今還有影響。我們不否認對“物業”進行管理的重要性和必須性,但將物業工作面對的方方面面的服務對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區。

    這個誤區將導致認識上的模糊從而形成工作上的無序狀態,接踵而來的便是物業人員強硬管理、業主被動接受;而業主不斷提出要求時,物業人員卻因此而應接不暇、手忙腳亂,工作量不斷增大,業主滿意率卻不斷降低的局面,究其原因是我們沒有抓住根本。物業管理不僅是“物”的管理,更是人與人之間生動有機地交流聯系。物業管理離開了“人”這個服務主體,就像魚離開了水。高質量的物業管理工作永遠是心靈之間的溝通和理解,而不是人與物之間機械、缺乏活動的聯系。

    因此,物業管理企業必須樹立“以人為本、用戶至上”的服務思想,盡心盡力為業主或物業使用人服務。

    (2)確立工業園區物業管理的基本經營模式

    工業園區的物業管理面對的是企業,如果服務質量不高,將影響政府的招商引資工作。因此,如何建立一種較為完善的管理模式,對工業園區的物業管理企業將是一項極為重要的課題?,F有工業園區的物業管理模式主要有如下三種:

    ①通過委托方式進行物業管理

    這種管理方式是物業管理企業通過全委托方式接管物業。主要表現為:一是通過全委托方式接管上級開發商開發的物業,這就是自建自管模式;另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發商開發的物業。一般情況下,這種物業比較優秀,有一定的利潤空間。

    ②通過顧問方式進行物業管理

    這種管理方式就是一個物業管理企業不直接管理物業,而是為另外一個物業管理企業的物業管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在:一是物業優秀,發展商不愿意全委;二是物業不是很好,顧問公司不愿意全委。

    ③通過合作方式進行物業管理

    這種管理方式就是兩家物業公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是:一是物業比較良好,有一定的贏利空間;二是兩家物業公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來,加強合作,減少風險。

    (3)建立社區化的工業園區

    社區化工業園區是指確立“以人為本,服務至上”的服務思想,在工業園區科學地設置各項基本功能,如社區活動中心(老年活動中心和青少年活動中心)、超市、銀行、郵政、衛生所、新華書店、菜場等,為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區化工業園區的建立主要考慮以下因素:

    ①確定人口適宜容量

    一個工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。

    ②充分考慮地域要素和社會心理要素

    所謂地域要素,是指城市干道所分割或自然界限所包圍,具有生存發展的硬件設施、相對獨立和穩定的地域。工業園區一般是政府為發展地區經濟,對外招商引資而修建的,因此,必須充分考慮工業園區的地理位置、交通條件等因素。

    所謂社會心理要素,是指群體對個體的行為產生決定性的影響,形成共同的生活方式、行為規范和心理取向。社區成員對本社區具有歸屬感,產生參與群體的集體意識和行為。工業園區雖然以生產為主,但我們仍然不能忽視企業的社會心理,不能脫離整個社會環境。

    ③ 研究工業園區內各入駐企業需求

    不同的企業對工業園區的需求各不相同。在進行工業園區物業管理過程中不僅要考慮經濟上的合理性,還要考慮工業園區內各企業的不同需求,盡可能地滿足企業的合理要求,為政府的招商引資做出貢獻。

    ④ 完善物業配套設施

    由于當前工業園區的物業配套設施不全,給入駐企業員工的帶來了諸多的不便。因此,必須加強工業園區的配套設施建設,建立職工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜場等,為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。

    ⑤ 加強精神文明建設,建立工業園區的社區文化

    工業園區無疑是物質文明建設的基地,但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導“文明家園,和睦共創” 的社區精神,在園區內提倡“和睦相處相敬如賓”、“溝通交流相互支持”的好風尚,使企業與企業之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發展,實現園區企業一家人的“大家庭”理念,創造一種特色的社區文化。

    隨著經濟的發展和社會的進步,工業園區的建設不斷增加,入駐企業對于生產、生活環境的需求也逐漸提高。企業已經不再僅僅滿足解決生產問題,逐漸開始關注建筑群體的人性化需求(如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等),要求改善生活質量。

    物業管理行業是公認的微利行業,而物業管理企業追求的是效益的最大化。特別是進入WTO后,在物業管理費不能隨便地大幅提高的情況下,挖掘新的經濟增長點是唯一出路。要想生存與發展,企業就必須千方百計降低企業營運成本,千方百計提高服務質量,千方百計挖掘新的經濟增長點,在企業經營發展上以快取勝、以質取勝。工業園區社區化,不僅滿足了入駐企業的需要,而且為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟,既可帶來經濟效益,又可方便業主或物業使用人,提高工業園區物業服務質量的滿意度。

    工業園區社區化可以涉及的領域十分廣泛,市場前景十分廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商務服務、社區健康服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店等。

    2、工業園區物業管理的特點及難點

    (1)工業園區物業管理的特點

    ① 工業園區內標準廠房的產權形式多元化。

    ② 大多數工人的素質較低。

    ③ 廠房內的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標準。

    ④ 機器開動時震蕩噪音對環境產生磁擾。

    ⑤ 升降機使用頻繁,損耗較大。

    ⑥ 工業樓房老化磨損速度加快,保養維護費高。

    ⑦ 廠房內存儲易燃物品及材料多,火警危險性高。

    ⑧ 公用地方及走火通道經常堆放雜物。

    (2)工業園區物業管理的難點

    ① 由于工業園區內標準廠房的多元性,加大了物業管理的難度。

    ② 險情。因使用頻繁或使用不當,造成房屋的損壞,以致帶來結構的變化,險情出現難以預料。而且,廠房設備損耗嚴重,保養,維修費用高昂。

    ③ 消防點多面廣。廠區內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品,容易出現火警或險情,因電器安裝、機器的用電不當,也容易引起火災;另外廠區內的交通工具和人員多而雜,這給保衛工作帶來了難度。

    ④ 功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔,污水不便處理。

    3、建立工業園區物業管理組織機構

    工業園區的物業管理企業要組建相應的組織機構,實施規范化管理。組織機構的職能有:

    ① 負責廠房區域內建筑物管理的日常事務;

    ② 統一對外聯系,協調落實街道辦事處交辦的社會任務;

    ③ 協調各生產企業對共用部分的使用,維護綠化布局,督促衛生制度的落實;

    ④ 負責整體性設備及附屬設施,共用部位的管理,養護、維修工作,針對工作需要聘用維修人員,公共場地清掃人員、安全保衛人員;

    ⑤ 負責建立房屋修繕基金并設立專項賬目;

    ⑥ 制定有關具體管理規定,定期召開會議,檢查管理辦法的執行情況和工作進度。

    4、工業園區物業管理的前期介入

    (1)從法律角度看物業管理前期介入

    前期物業管理是指新建物業在業主委員會成立之前,由開發建設單位自行或者委托物業管理企業對新建物業實施的前期物業管理活動。

    由于前期物業管理過程中,物業管理企業大都是開發建設單位委托或選聘的,物業管理企業與業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時,前期物業管理過程中業主對物業剛開始使用,物業管理的工作任務相對較多,業主與物業管理企業之間較容易產生糾紛。

    物業管理糾紛產生后,業主最常采取的措施就是拒付物業管理費。物業管理企業因此受到損失也常見。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系,前期物業管理也不例外。實踐中,物業管理企業都以書面形式明確物業管理項目、內容、物業管理費計算標準和期限,從而明確物業管理企業的權利和義務。目前,因物業管理企業與不同的主體簽訂前期物業管理合同,從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同,物業管理企業的主要合同權利就是收取物業管理費。

    (2)工業園區物業管理前期介入的重要性

    盡管物業管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產生的,但究其根源卻往往可以追溯到開發項目的建設過程中,物業管理與開發項目生產使用周期前期階段的各種工作關系密切——開發項目的規劃、設計、施工乃至銷售等工作環節,在很在程度上決定著房屋投入使用后物業管理工作的難易及其工作量大小。

    我前文所提到的工業園區物業管理中所遇到的種種難題,與物業管理企業前期介入沒能深入有很大關系。如果物業管理企業在立項決策、規劃設計、建筑施工、代理物業租售等各個階段能夠介入其中,不但能在接管物業后迅速投入到正常的運行狀態中,而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環保等相關部門建立良好的工作關系,理順服務渠道。

    5、工業園區物業管理的接管與驗收

    由于政府招商引資工作的需要,許多企業在進駐工業園區時尚未進行綜合的驗收與接管,給物業管理企業造成許多管理隱患。因此,在物業開發建設竣工驗收完畢,具備入住和接管條件時,物業管理企業應及時組建物業接管驗收小組對接管物業進行詳細的驗收。對于接管驗收出現問題的,物業管理企業應當積極協助接管驗收小組同發展商或業主進行協商,迅速解決相關問題。

    物業管理企業接管后,應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調,以確保工業園區的正常供電、供水、供暖、通郵;同管轄派出所、街道辦聯系,解決工業園區的治安等問題;同銀行聯系,解決工業園區各種費用的銀行代收代繳問題。

    6、工業園區的日常物業管理

    (1)房屋管理

    工業園區內的廠房管理,主要是確保房屋結構完好和安全使用。因生產需要,企業對廠房做分隔改造或內部安裝機器設備時,不得超過樓面允許的荷載。施工前須與物業管理企業取得聯系并提供施工圖紙、經有關部門批準后才可以進行。因施工影響其他樓層時,需書面征詢涉及部位用戶的意見。

    (2)設備管理

    為了保證工業園區各企業生產的正常進行,必須對工業園區的一些主要的設備進行重點管理,如載貨電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等。同時,公共管網對整個工廠的正常運作事關重大,其護維修養護十分重要,如電話線、污水管等的維修養護工作等。因此,必須加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理:

    ①載貨電梯的管理。電梯是現代工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備,保證電梯的正常運行,對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯,必須對電梯司機進行專門的培訓,并配備專業的維修技術人員,完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效的管理好電梯,物業管理人員應該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作。

    ②工業供水供電管理。工業用水用電不同于生活用水用電,其耗水量大耗電量大,電容量也較之生活用電容量大一些,而且水電的終止對廠家造成

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