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    工業園區的物業管理

    工業園區的物業管理是全方位、多層次的管理,要樹立“以人為本、用戶至上”的管理理念,深入研究服務主體的構成,確定物業管理的內容、服務標準和管理目標,逐步形成完善的社區服務體系,完善社區物業管理工業園區的建設和發展滿足了形勢的需要。

    工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要,但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說,我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套,建立社區化的工業園區。

    工業園區物業管理的現狀分析

    1、工業園區的概念

    工業園區指由政府規劃建設的,供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業生產和科學實驗需要的標準性建筑物或建筑物群體。

    2、工業園區物業管理的現狀

    (1)工業園區物業管理立法不完善

    隨著城市建設突飛猛進的發展,城鎮居民生活設施的改善,成片的住宅小區、公寓、寫字樓、商廈、工業園區的建成,房屋售后物業管理也越來越重要。社會化、專業化的物業管理是改革開放過程中出現的新生事物,由于缺乏相應的物業管理法律規范,致使物業管理過程中產生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來,就開始了物業管理的立法工作,并已基本形成體系。但是到目前為止,還沒有一部權威性很強的法律,或者說,還沒有一部全國人大制定并通過的物業管理專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業管理而言的,要么過于原則,對物業管理市場只是泛泛而談;要么根本不涉及物業管理市場問題。那么,物業管理市場整體管理、物業管理市場招投標及管理、物業管理市場需求主體及管理、物業管理市場運行秩序的管理等,都還沒有制定相應的法律法規,沒能用明確的法律法規來規范。

    而且,就一般物業管理法律法規來說,也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如,對物業管理市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務,所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規定。又如,對于發生了市場糾紛,比如業主欠繳費用,規定的也很含糊,只是說物業管理公司有追償的權利,但對于如何追償,追償不到怎么辦?再如,業主高空拋物,把下面的車輛砸壞或人砸傷,應該由誰來賠償?小偷偷業主的錢、財、物,應該由誰承擔責任等等,都沒有具體的規定或說明,使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。

    作為物業公司催不到費用,只好采取停水停電的辦法,這是違法行為,那么違反哪一條法律法規,也不是很明確。如業主的車輛被盜,也只是說物業公司要承擔一定的責任,但如何承擔責任,在什么情況下應該承擔,什么情況下不承擔,也沒有明確法律法規。雖然可以按照停車發票作為保管合同法來推定承擔責任,那么物業公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地,車輛的損壞和被盜物業公司一概不賠償,那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢?到目前為止,還沒有一家開發商向住宅管理部門劃撥這筆款項,即使開發商有這種想法,也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。

    我們應當承認,物業管理企業的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉,特別是在居住環境、清潔衛生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養護等方面。由于二者地位和作用不同,所代表的利益不完全相同、工作的出發點不同,可能會在工作中引發各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外,還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。

    對于工業園區物業管理來講,我國的立法更是相對滯后。至今,尚無一部關于工業園區物業管理的法律法規。在司法實踐中,涉及工業園區的物業管理大多參照住宅小區的法律規范執行。此外,由于對工業園區物業管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入,導致在工業園區物業管理中產生的許多法律糾紛難以處理。

    (2)工業園區的市場化程度不高

    目前,全國物業管理市場處于一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃,整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測,未來3-5年是中國物業管理市場的“戰國時代”。到2010年末,全國性的物業管理品牌格局將基本形成,屆時,一個企業再想進入物管市場,分得一杯羹,困難更大,為時已晚。所以,對一個物管企業而言,目前是搶占物管市場的最佳良機。當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種:

    ①通過公開招投標占領市場

    這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少,在整個物業管理市場所占的比例也小,而且主要集中在一些政府的公共型物業。

    ②通過協議招標方式占領市場

    這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前,在物業管理市場上,這種方式比較常見,而且項目數目較多。

    ③通過自建自管方式擁有市場

    這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委托給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。由于工業園區的物業管理費定價較低,業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等,對市場化的物業管理企業吸引力較小,這類物業的市場化程度不高,一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理。

    (3)規劃布局不夠合理,房屋設計的使用功能不夠全面

    從目前來看,無論是經國務院批準設立的國家級開發區,還是經省、市人民政府批準設立的省、市級開發區,雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的,但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能,規劃布局也不夠合理。比如,許多標準廠房的衛生間很少,且分布不合理,導致入駐企業員工入廁難,這樣一來,就大大增加了物業管理的難度,致使我們的物業管理員成了“消防隊員”,處處救火。

    (4)工業園區的配套設施不夠完善

    我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣,地理位置雖然優越,但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區,以工業為主的工業開發區,還是以金融商貿為主的金融商貿開發區,其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。

    3、工業園區物業管理的發展狀況

    (1)我國物業管理行業發展狀況

    現階段,中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局,除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外,全國大部份地區物業管理處于起步階段,市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看,目前仍存在著以下問題:

    ① 以數量型為行業發展的主要特征造成企業數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展后勁不足等問題,以2000年末的統計資料為例,全市擁有1100家大小規模不一的物業管理企業,正式注冊的僅500家,按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算,1100家物業管理企業平均分配不足1萬平方米。

    ②企業發展趨同化、企業運作方法雷同,低水平、重復性的產業隊伍大量涌現,從而形成管理手段落后,管理水平參差不一,產品(服務)結構不合理,低檔次產品(服務)多,企業運營成本居高不下,市場競爭力差的局面。

    ③由于物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象,大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果:一方面 “五臟俱全”的機構使人力、物力、財力浪費極大,企業成本增加;另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和,復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司;同時,庫存備用材料、低耗物料又占用企業大量流動資金,造成流動資金沉淀。

    僅以開發商項目支持為優勢,政府指導價為保護傘,以純粹的物業管理作為主業,運用“五臟俱全”的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式,未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端,這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。

    從全國范圍的行業發展現狀來看,觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業整體規范發展的關鍵因素,而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。

    (2)工業園區物業管理發展狀況

    從國內市場來看,隨著我國城鎮化步伐的加快,工業園區的建設不斷加強,工業園區的物業管理市場也日趨發展成熟,政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變,政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市場的規范發展而逐步淡化,工業園區的物業管理正逐步向規范化、法治化邁進。

    從國際市場來看,隨著我國加入WTO,大批國外物業管理企業的進駐給國內物業管理企業的發展帶來直接影響,使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環境。如果說是機遇,對國內外企業是共同的機遇,因此必將出現“與狼共舞”的格局。工業園區的物業管理企業也將出現三個層面,一是國內企業與國外企業聯姻的合資控股企業出現;二是獨資的國外物業管理企業進軍中國,企業迎來“洋管家”;三是國內的物業管理企業走出國門,到異國它鄉為“老外”服務。

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