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    如何理解商業地產與住宅的區別

    商業地產就是在房地產的基礎上進行商業活動,以商業功能和商業需求為導向,對房地產的需求和功能進行商業規劃,使之適應商業運作。商業地產與住宅在地理位置、功能設計、物業需求、目標客戶等方面存在很大差異。合和社區小編總結了商業地產和住宅的十大區別,與大家分享。

    如何理解商業物業地產與住宅的區別

    區別一:地理位置的要求不一樣

    1、商業的價值首先是體現在地理位置上的,所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。但對于住宅來講,地理位置選擇的彈性就很大了,荒郊野嶺也可以做別墅,只要能走人,能進車就可以了;

    2、商業地產項目最好處在道路十字路口,客流、人流、車流的交匯處,這樣不僅有利于商業企業的形象展示,更滿足了商業對于“易達性”的要求;

    3、商業地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高,而住宅就可以不要臨界面,不需要形象的展示;

    4、我們講商業地產的植樹原理,首先就是立地選項。如果地選錯了,那是一定種不活的。這塊地適合種橘子,你種蘋果是活不了的;北方的地適合種蘋果,種上南方的椰子,也肯定是活不了的。所以,商業地產和住宅的區別,首先是對地理位置的要求不一樣。

    區別二:目標顧客不一樣

    住宅的目標顧客通常會根據自身的項目定位,鎖定一定的目標客層,例如小資階層、白領階層,又或是普通老百姓,只要具備投資能力,都可以成為目標顧客,而商業地產的目標顧客則相對固定。

    通常來講,商業地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶,第二類是商業的投資者。經營戶又可以細分很多種,例如主力經營戶,即我們通常所說的主力店,還包括品牌商和一些配套商戶,比如說做餐飲、娛樂的配套商戶,還有一些做小生意的租戶,他們對商業物業、店面面積、配套功能等的要求都不一樣,而住宅的目標顧客對物業功能和配套的要求則很單一。

    區別三:功能、用途不一樣

    住宅的功能和用途一般來講就是居住,但是商業則有太多的功能。例如,購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等,功能都是不一樣的。即使是購物功能,又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等。

    區別四:消費環節不一樣

    住宅銷售以后就直接進入了消費終端,經過裝修就可以居住,可以使用了。而商業地產在銷售過后,是不能直接進行消費的,這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的,它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以,住宅是一個終端,銷售后就進入了終端消費,而商業地產則是開端,銷售只是商業經營的開始。

    假設花20萬買了一個住宅,那再花點錢裝修一下就可以住了,只要有水、電就可以。而商業地產呢?用20萬買個商鋪,裝修還要花多少錢?進貨還要花多少錢?風險費用金需要多少錢?整個運營費需要多少錢?買得起商鋪就一定能經營得起來嗎?這和住宅是完全不一樣的。

    開發商賣住宅的時候,來的都是客,只要有鈔票可以。賣商業地產呢?不但要有投資能力,還要有經營能力,如果投資了商鋪今后活不了,那開發商也是活不好的。所以,商業地產和住宅地產的消費環節是不一樣的,不能用住宅的思維模式來解決商業地產的問題。

    區別五:對物業的要求不一樣

    住宅對物業的要求相對簡單,只要能滿足居住的功能就可以,對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言,對物業的層高、柱距、荷載、電梯(扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯)等都有很細致的要求,任何一個方面都有可能影響商業地產項目的生存。

    不同的商業業態,對物業的要求也不同,一般百貨店樓板的承重要達到500公斤,倉儲店的荷載就要達到1500公斤,層高可能要求8米,甚至是9米,而住宅的層高達到2.8—3米就可以了。所以,對物業的要求不同也是商業地產與住宅地產的區別之一。

    區別六:產品的設計不一樣

    住宅地產的設計,主要是基于一般性使用功能的需要,而對于商業來講,不同的業態、不同的功能、不同的產品,商業設計也是不一樣的。例如,電影院的產品設計主要考慮層高、柱距和消防等問題,而餐飲店的設計對物業硬件的要求就不那么高了,主要是解決上、下水和排風等問題。商業地產的設計需要依據自身的需求,依據市場的需求,設計主要是為了滿足商業經營的需要。

    我們拿商鋪切割為例,有的開發商把臨街店鋪的門臉(即我們所說的面寬)切的窄些,里邊(進深)切的深些,這樣有限的物業可以多切出幾個臨街店鋪,以提高銷售利潤。但是這樣的切割方法,即便賣出去了,讓投資者如何很好的經營呢?

    4米的面寬在兩側擺商品,一個柜臺要45公分,那么中間要加一個人,共60公分,中間還要擺貨架,大家算一算,這樣的面寬如何進行科學、合理的商品陳列?商鋪切割時,如果面寬大了,進深淺了,則公攤的面積就大了,商鋪就不好賣。

    店鋪的進深與住宅的要求是完全不同的,切割商鋪也是一門學問,通常有“回”字形和“非”字形兩種切割方法。

    “非”字形切法適用于“長條型”的物業,以商業步行街的形式將客流導向兩側,實現賣場客流的均好性;“回”字型的切割方法較適用于正方型的物業,通常會通過中庭將客流吸引至物業的幾何中心,使客流由中心向四周均勻散去。所以,住宅的設計與商業地產的設計也是不一樣的。

    區別七:銷售、營銷不一樣

    臺灣、香港的一些銷售公司認為,“賣住宅的是小學生,賣商業地產的是大學生”,從這個比喻可以看出,商業地產的銷售、營銷要比住宅地產復雜很多。住宅可以一賣了之,目的很簡單,也很直接,而商業地產是以物業升值和商業經營收益為投資動力的,商業地產賣出去以后,還要考慮經營問題,還要考慮返租、回報和風險的問題。因此,住宅與商業地產的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。

    區別八:投資回報的形式是不一樣的

    商業地產的投資回報形式有三種,一是銷售,二是獲取經營收益,三是物業升值,而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題,而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。

    我們都知道北京的世紀金源購物中心,60多萬平方米一寸都沒有賣;上海的梅隆購物廣場建設的時候投資不到5個億,前年有家機構出50億要收購,但被拒絕了,因為這個物業每年都在升值,而且經營收益很高。2001年,某華聯曾在呼和浩特投資近6000萬,去年則被一家機構以5個億收購了,所以,商業地產真正的價值并非是銷售,而是獲取長期的經營收益和物業升值。

    區別九:專業程度不一樣

    商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的,我以前講過,商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外,還要遵循第三種規范即商業規范。商業地產的運作對于商業專業性的要求極高,是多個商業微觀問題綜合解決的結果,住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。

    從過程上看,住宅地產銷售后就進入了終端,而商業地產的銷售只是經營的開始,還需要招商、開業和經營管理。所以,商業地產運作與住宅地產 的運作對專業程度的要求是不一樣的。

    區別十:綜合實力不一樣

    從資金運作的角度講,對于住宅地產,銷售便是資金回籠的開始,用銷售帶動項目的后續開發是目前很多開發商的做法。相對于住宅地產的銷售,商業地產銷售的風險要高很多,如果商業地產也按照這樣的思維進行開發,就很有可能導致項目因銷售不佳而影響后續開發,這也是一些商業地產項目夭折的主要原因。

    商業地產的運作對于后期資金的需求量也是很大的,項目建成開業后,還需要大量的資金投入才可以完成商業經營的培育期,實現贏利。換句話說,商業地產是不能急于回籠資金的,需要一段時期的培養才能將商業經營做好,才能將商業物業做熱,才能將商業項目做出升值空間。

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