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        高校物業管理存在的問題及對策

        物業管理已成為高校后勤服務的重要組成部分,目前,在一些經濟發達地區和一些基礎較好的大學,物業管理取得了巨大成就。多數高校以行政管理為主,沒有實施真正意義上的現代物業管理,基礎設施普遍薄弱。當前,迫切需要解決的是提高管理質量和水平,加強專業化、規范化、制度化、科技化建設,增強發展活力。

        當前高校物業管理的主要不足

        1、專業化水平不高

        目前絕大多數高校都設有物業管理專業部門,并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等隊伍,初步形成了專業化的隊伍,但專業技術水平亟待提高。

        2、規范化的管理和服務欠缺

        大多數高校的物業管理隊伍均是本校組建的,從人員組成、軟硬件建設等方面與社會上有資質、正規的物業管理企業相比均有一定差距,加之,物業管理興起的時間也不是很長,所以,工作運作和行為不夠規范,基礎建設亟待加強。

        3、制度不夠健全

        規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業轄區的管理制度。物業管理單位的管理制度可分為:綜合、行政、財務、業務管理制度等,常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制,操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度,但還不夠完善,不成體系,執行也不夠嚴格。

        4、員工亟待技術培訓

        物業管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性,部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體,這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏,員工的培訓極為必要。

        5、投入不足

        一方面,由于高校的物業使用率高,維護難度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,隨著高校物業建造檔次(趨于智能化)的提高,對物業使用與管理服務的要求也越來越高。高技術的裝備,包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等需逐步配備完善,專業化工具設備必不可少。目前各高校的物業管理經費主要是來源于學校行政撥款和少量的物業收費,投入不足的問題日顯突出。

        6、教職工住宅區的管理亟待規范

        很多高校的教職工住宅原來都是福利分房,一般都建在校園范圍內或附近。在住宅區對居民服務形式上,有的還具有一定的供給制和福利性的特點,物業管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來,許多高校經過合并、劃轉等重組改制,有關福利房的遺留問題多,使住宅區物業收費和改革難度加大。在這種狀態下,高校的物業管理投入產出嚴重失衡,成為學校很重的包袱。

        此外,在一些高校物業管理的對象復雜,除學生、在職教職工外,在住宅區還有退休職工、外來人員及其他人員,增大了管理服務的難度。由于沒有統一的管理標準和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導致社區的整體服務功能差。

        7、物業管理的內容和范圍相對狹窄

        高校教學區建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規范化程度還較低,為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區的物業管理、小區治理許多工作還沒有到位。

        8、物業管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升

        高校物業管理作為新興行業,除了有物業管理的共性,還有其特殊性,它作為高校工作的一部分,同樣肩負著“管理育人,服務育人”的責任和義務。目前的高校物業管理在這方面還是有一定差距的。

        因此,高校物業管理客觀上急需加強專業化、規范化建設,形成與高校改革與發展相配套、與社會主義市場經濟相適應的水平和模式,以此保障高校穩定健康快速發展。

        高校物業管理發展的對策建議

        高校物業管理是保證教學,優化育人環境,提升校園文化品位,構建和諧校園,延長物業使用壽命的一項極為重要工作。當前,急需做的工作是按照國家政策和行業標準,結合高校特點和實際,從整體上進行規范和改革,形成正規化、全方位管理服務格局。

        主要應該做好以下幾方面的工作:

        1、提升專業化管理和服務的水平

        重點是對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業管理標準,結合實際,加強專業化建設。還可適當引進一些社會上的專業化管理企業到校區管理。

        2、實現規范化的管理和服務

        首先是加強質量手冊、程序文件和作業指導書的制定和宣傳教育,每項管理和服務都有標準,讓每一個員工對工作內容、流程,對工作要求、工作標準和考核標準清清楚楚,對服務禮貌用語、服務禁語明明白白。

        其次,嚴格按規程標準運作,包括最基本的員工工作時儀態端正,穿工作服,佩戴工號牌;在服務態度方面要做到有禮貌,微笑服務等。

        第三,要根據服務對象的要求持續改進服務規范,注意把握各類服務人員與服務對象接觸的禮儀溝通和服務過程,達到規范的行為、優質的服務、科學的管理、良好的信譽,不斷提升物業管理水準。要主動接受學校相關部門和全校師生監督,確保管理和服務質量。

        3、加強制度建設

        目前高校主管部門應制定高校系統的物業管理條例法規。為保證各項制度得到有效執行,還需建立嚴格的檢查、監督體系。建議引入ISO9001:2000質量管理檢查監督體系。

        4、加強對員工的技術培訓,提高人員素質

        要依據職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。制定計劃,制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業講授、示范訓練、進行實踐考試。如對護衛員可進行準軍事化訓練、應急預案演練、考核標準的培訓;

        對保潔員進行服務程序、服務標準和服務技巧的培訓;對維修人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對教室服務人員進行計算機多媒體的培訓等等,形成一個自我培訓, 自我開發人才機制, 并逐步實現持證上崗, 不斷提高技術、技能及管理水平。

        5、加強投入,實現科技化

        加快自動化、智能化建設,逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等,安裝監控系統和公寓出入刷卡系統(或指模識別系統)等。裝備專業化工具設備,如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學管理、精打細算、嚴格控制成本。

        6、做好教工住宅區的管理服務

        高校住宅區的物業管理不能照搬社會上的物業管理模式,應按照專業標準,結合高校自身的特點和實際情況,精心運作。要積極創造條件盡力實行教學區與住宅區分開,自成系統,分別管理的模式,依靠學校的支持, 住戶的配合,實施規范化的管理與服務。

        根據大多數高校原住宅不具備規范的商品房基本條件的情況,對住宅區進行必要的改造,完善相應的設施。在物業管理模式上,根據各高校特點可采取自身管理隊伍、招投標方式引進社會專業物業管理公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區,后者適合原后勤職工隊伍員工少,但管理又較薄弱的學校,或者是新的校區。

        7、進一步拓展管理服務的內容和范圍

        不僅要做好常規的環境衛生、秩序維護、設備維養等物業服務,還應做好具有高校特色的服務項目,如教學后勤保障和服務、學生特約服務、教育宣傳活動等等,并隨著學校發展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調整和優化。教學后勤保障如協調教室的分配使用、課桌椅的配備和調整、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務方面,如為教師布置好教員休息室,準備好老師飲用水,準備好老師課后的洗手用品等;為學生提供專門飲水處等等。

        在住宅區可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務項目,開設服裝加工店、糧油銷售店等商業網點。通過拓展這些服務,廣開資金來源,從而促進良性循環。

        8、提升高校物業管理人文品位,營造良好的文化氛圍

        高校物業管理處于高校這個特定的環境,受其濃厚的文化底蘊影響,決定了其價值取向應服從于高?!敖逃恕钡拇竽繕?。

        因此,高校物業管理要強化“服務育人”的管理理念,努力實現物業服務與學校育人環境營造有機統一,先進的物業管理理念與現代教育理論的完美結合,用良好的服務提升高校物業管理的科學內涵和人文品位,營造良好的有文化特色的高校物業管理氛圍。

        總之,高校的物業管理,是一個綜合性的管理,各高校情況千差萬別,很難用統一的管理模式。但高校的物業一定要針對高校的特點進行管理,這是毋庸置疑的。它的目標應是同國務院頒布的《物業管理條例》接軌,成為具有教育屬性的社會新型服務部門,實現物業管理的現代化,即管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化及管理手段現代化,與國際物業管理接軌。同時“合和社區計劃”借助匯法信用生態圈為物業公司賦能,致力于打造和諧社區物業服務平臺,破除物業行業發展過程中遇到的瓶頸,有效提升業主滿意度,促進物業行業健康快速發展。

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